Понятие рыночной стоимости. Расчет стоимости чистых активов ооо « з» исходя из рыночной стоимости имущества, отраженного в бухгалтерской отчетности по состоянию на02.06.2014г

В экономических отношениях часто фигурирует понятие «рыночная стоимость». Это денежное выражение обязательства одного участника сделки перед другим, величина которого продиктована условиями открытого и конкурентного рынка. Планируя реализацию продукции, основных средств или бизнеса в целом, организации, предприниматели и частные лица должны ориентироваться на этот показатель. Его можно получить из независимой оценки или маркетингового анализа. Снижение цены более чем на 20% влечет вопросы от контролирующих органов и возможную налоговую ответственность.

Определение рыночной стоимости не зависит от конкретных характеристик сделки и не означает, что купля-продажа товара или услуги действительно состоится. Это некое коллективное восприятие участников экономических операций, сложившееся под влиянием особенностей конъюнктуры, но не отражающее воздействие нерыночных факторов.

В общем понимании рыночная цена – это денежная оценка стоимости продукта, которая складывается при выполнении следующих условий:

• Рынок является открытым, т.е. на нем отсутствуют преграды экономического или административного характера, делающие невозможным вход новых продавцов и покупателей.
• Рынок признается конкурентным, т.е. на нем реализуются однородные товары и услуги, присутствует достаточное количество покупателей и продавцов, свободных в принятии решений.
• Купля-продажа происходит в условиях открытого и конкурентного рынка, где покупатель располагает достаточной информацией о свойствах реализуемого продукта и может выбирать между ним и альтернативами. Для совершения сделки от компании требуются некие усилия: переговоры и разработка маркетингового плана.
• Покупатель и продавец руководствуются стандартными экономическими мотивациями. Они не связаны между собой и не испытывают давления нерыночных обстоятельств. Клиент имеет достаточно времени и возможностей, чтобы изучить информацию об имеющихся альтернативах продукта. Его цель – найти наиболее привлекательную стоимость, и в ее достижении он не согласится на завышенную, неадекватную конъюнктуре цену.
• Расчетная стоимость товара или услуги отражает реальную ситуацию, а не прошлое или ожидания участников рынка на будущее. Поэтому компании, занятые независимой оценкой имущества или бизнеса, всегда указывают в отчетах, на какую дату актуальна представленная информация.

Понятие рыночной стоимости – это расчетная, гипотетическая категория, потому что в реальной экономике рынки не соответствуют характеристикам абсолютной конкуренции и открытости. Именно поэтому исчисление такой цены не гарантирует, что сделка обязательно состоится.

Понимание рыночной стоимости в налоговом праве

НК РФ широко освещает понятие рыночной стоимости. Анализ этого термина, приведенный в документе, позволяет отследить и пресечь действия экономических субъектов, которые, снижая цены, минимизируют фискальные отчисления в казну.

Если человек или организация реализует товар по стоимости на 20% ниже рыночной, им могут заинтересоваться контролирующие органы. Если нарушение будет доказано, продавцу придется доплатить в бюджет налоги, а вместе с ними пени и штрафы.

С точки зрения фискальных служб, обоснованная рыночная стоимость –это та, которая соответствует цене однородных товаров и услуг, предлагаемых другими продавцами в схожих экономических условиях. Согласно ст. 40 НК РФ, в понятие однородности включаются следующие параметры оценки:

• одинаковое коммерческое назначение продукции;
• аналогичный уровень качества;
• одна страна происхождения;
• схожесть товарных знаков;
• аналогичная репутация продавцов.

Налоговое законодательство исходит из «презумпции рыночной стоимости». Ее суть в том, что цены сделок, заключаемых между невзаимозависимыми коммерческими структурами, априори признаются рыночными.

Стоимость товара, реализуемого между взаимосвязанными лицами, считается рыночной, если соблюдаются принципы свободного ценообразования. Например, товар реализуется с биржевых торгов или по ценнику, согласованному с антимонопольным комитетом.

Рыночной считается цена, когда она соответствует стоимости однородной продукции, информацию о которой можно почерпнуть из официальных источников: на порталах органов государственно власти, в обзорах специализированных организаций, из авторитетных печатных изданий и т.д.

Анализируя ценники, установленные фирмой или ИП, налоговики принимают в учет сведения об однородных сделках, т.е. таких, у которых схожи:

• способ оплаты (предоплата или постоплата);
• сроки поставки товара;
• объем реализуемых партий.

Если указанные параметры существенно разнятся, операции считаются несопоставимыми и не могут использоваться для оценки.

Налоговое законодательство вводит принцип объективности, согласно которому для определения соответствия или несоответствия стоимости рыночной, контролирующий орган должен проанализировать данные не одной сделки, а нескольких.

Как определить рыночную цену?

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она отражает, за сколько можно продать конкретный товар или услугу, если выставить ее на торги в условиях конкуренции прямо сейчас. Существует три признанных метода определения показателя:

1. Сравнительный

Это наиболее простая методика, суть которой заключается в поиске данных по аналогичным объектам. В качестве источников информации рассматриваются данные органов государственной власти, профильных организаций, печатные издания и т.д.

Специалист собирает массив данных, выявляет те из них, которые касаются однородных с исследуемым товаров, определяет тенденции и делает корректировки на особенности конъюнктуры и условий сделок. При необходимости используются поправочные понижающие или повышающие коэффициенты.

1. Затратный

Исходит из предположения, что покупатель мог бы не приобретать товар, а сделать его своими руками. Задача оценщика – определить, какие расходы он бы при этом понес. Методика подходит для определения стоимости недвижимости, новой продукции, у которой на рынке отсутствуют аналоги.

Например, фирма планирует продать дом. Рассчитывается, во сколько обойдется возведение подобной постройки, какова цена покупки или долгосрочной аренды земли, подключения коммуникаций и т.д. Итог корректируется на поправочные коэффициенты, связанные с износом и прочими факторами.

1. Доходный

Основывается на предположении, что собственник имущества мог бы использовать его в иных целях и получать доход. Например, при определении рыночной стоимости квартиры определяется сумма арендных платежей за установленное количество лет. Этот метод наименее применим в России из-за непрозрачности отечественного рынка.

В каких случаях цена является рыночной?

Экономисты и налоговые органы исходят из постулата, что рыночная стоимость является отражением столкновения спроса и предложения на однородные товары. Это максимальная стоимость, по которой продавец может реализовать свою продукцию в условиях конкуренции и минимальная, по которой покупатель может ее приобрести.

На практике налоговые органы неверно трактуют понятие рыночной стоимости, предъявляя организациям и физическим лицам необоснованные претензии. Рассмотрим распространенные ошибки.

1. Стоимость, по которой фирма реализовывает товары другим контрагентам, не признается рыночной

Чтобы определить, не занижен ли ценник, налоговые органы не вправе использовать информацию о других сделках самой исследуемой компании. Они должны использовать один из трех признанных методов: затратный, капитализации доходов или сравнительный, основанный на анализе информации из открытых источников.

1. Текущая рыночная стоимость – это не средняя цена товаров

Этот подход не учитывает обстоятельства конкретной сделки, а потому не может быть признан объективным. Стоимость товара может существенно различаться в зависимости от дороговизны сырья, способов поставки, особенностей логистики, наличия отсрочки платежа и других факторов.

1. В качестве базы для сравнения налоговики должны брать состоявшиеся сделки

Анализ примерной стоимости товаров не может служить основанием для вывода, что фирма применяет незаконное ценообразование. Любая информация, используемая ФНС, должна касаться не гипотетически возможных, а реально состоявшихся сделок за небольшой период времени.

1. Максимальная цена товара не признается рыночной

Практика показывает, что зачастую фискальные органы пытаются привлечь компании и граждан к ответственности, доначислять им налоги, взяв за основу максимальную цену сделок конкретного типа. Например, они принимают за базу для сравнения самую дорогую из проданных квартир, самую высокую арендную плату. Такой подход недопустим, и действия налоговиков можно оспорить в судебном порядке.

1. Рыночная цена не тождественная себестоимости и таможенной стоимости

Ценник на продукцию по определению должен быть выше, чем совокупность затрат на ее производство, иначе компания будет нести убытки. Что касается таможенной стоимости, она определяется по принципиально иной методологии, чем рыночная. Ее единственное назначение – указание в документах, необходимых для декларирования товаров, вводимых из-за рубежа.

1. Рыночная стоимость не равна балансовой

Важно понимать, что балансовая и рыночная стоимость – не идентичные понятия. Первая отражает, по какой цене объект основных средств проходит в бухгалтерском учете предприятия. Вторая характеризует, за сколько денег можно продать его, если возникнет такая необходимость.

1. При ценовом анализе можно использовать сравнения только с однотипными товарами, реализуемые в сходных условиях

Если компания реализует автомобили марки «Ауди», за основу для сравнения и анализа нельзя взять сделки других участников рынка, продающих «Газель» или «Лексус». У товаров разные страны происхождения, потребительские характеристики, репутации производителей и другие параметры, поэтому их нельзя признать однородными.

Условия совершения сделок часто имеют определяющее значение при установлении их денежных характеристик. Ценовую политику крупной фирмы, реализующей продукты питания большими партиями, нельзя сравнивать с подходом небольшого семейного производства, продающего конфеты ручной работы поштучно.

Влияние рыночной цены на деятельность производителя – доказанный факт. Чтобы получать прибыль в полном объеме и не иметь проблем с налоговыми органами, компания должна устанавливать этот показатель исходя из оценки затрат или текущей экономической конъюнктуры. Правильный подход к ценообразованию – основа успешной хозяйственной деятельности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

-(англ. real estate appraisal) — оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости). Гражданским кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости отнесены: земельные участки; все, что прочно связано с землей, в том числе здания и сооружения, леса, многолетние насаждения; участки недр; обособленные водные объекты; подлежащие регистрации воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты; предприятия как имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности.

Определение недвижимого имущества как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в ГК РФ. К недвижимости в оценочной деятельности относят только земельный участок, на котором произведены улучшения (построены здания и сооружения) в целях увеличения приносимого недвижимостью дохода. Оценка стоимости недвижимого имущества включает прежде всего совокупность действий оценщика по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованной рыночной, инвестиционной, залоговой и др.). Величину рыночной стоимости рассчитывают на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для поставленной цели. Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа. На 1 -м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым. На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретно го сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.

К особенностям недвижимого имущества как объекта оценки стоимости относят: состав оцениваемых активов — земля и здания; необходимость оценки частичных прав; использование рыночных ставок арендной платы при определении потенциального валового дохода; расчет ставки капитализации как суммы нормы дохода и нормы возврата капитала; применение моделей ипотечно-инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи кредита; главенствующее влияние местонахождения на стоимость; сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и др.

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.

Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью.

В каких случаях прибегают к денежной оценке недвижимости?

Как уже было сказано, независимая финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость жилого или нежилого объекта, а также земли, используется при всех видах торговых операций, связанных с таким имуществом. В частности, к услугам экспертов-оценщиков прибегают в следующих случаях:

— купля-продажа или любые другие формы отчуждения недвижимого имущества;
— использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения (залога) при получении банковских и небанковских кредитов;
— переуступка долговых обязательств на имущество;
— передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление;
— использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы;
— ликвидация (снос) объектов недвижимости;
— страхование квартиры или других объектов;
— внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов;
— исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров

Помимо этого, существует и ряд других случаев, когда возникает необходимость в проведении независимой оценки стоимости недвижимых объектов, находящихся как в государственной, так и в частной собственности.

Какие виды имущества подлежат оценке?

Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки. Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества).

Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.д.

Основные подходы к денежной оценке и методики оценивания недвижимого имущества

Когда речь идет о денежной оценке любых видов имущества, в расчет могут браться различные виды стоимости. Если же говорить конкретно о недвижимости, то здесь различают стоимость рыночную, инвестиционную, кадастровую, а также ликвидационную. Помимо этого, иногда речь может идти о стоимости страховой, потребительной; стоимости общественно значимых объектов недвижимого имущества или стоимости предприятия применительно к оценке отдельных зданий или сооружений. Наиболее часто нам приходится сталкиваться именно с рыночной стоимостью недвижимых зданий и сооружений, которая, по сути, представляет собой наиболее реальную цену купли-продажи такого объекта на открытом рынке недвижимости на момент проведения оценивания.

В профессиональной оценочной деятельности сегодня используется три основных подхода – доходный, затратный, а также сравнительный. Исходя из выбранного подхода, применяется определенная методика, согласно которой эксперты в дальнейшем и проводят независимое оценивание рыночной или любой другой стоимости квартиры, промышленного здания, участка земли и пр. Хочется обратить внимание на то, что любые нюансы каждой методики оценивания (а их на данный момент существует несколько) в данном случае регулируются установленной нормативно-законодательной базой, и именно по этой причине заниматься выполнением денежной оценки могут исключительно профессиональные специалисты-эксперты, обладающие должными знаниями и опытом, а также имеющие соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.

Читайте также: Передача имущества в безвозмездное пользование

Как происходит оценка стоимости объектов недвижимости

Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается. При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени. Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной.

В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

— четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;
— предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;
— составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;
— сбор первичных данных, а также их детальный анализ;
— определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;
— оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);
— при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;
— составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.

Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.

Наименование БКГ «Информаудитсервис», или «ИАС», относится к одному или любому количеству юридических лиц, входящих в БКГ «Информаудитсервис» и являющихся частными компаниями, зарегистрированными в соответствии с законодательством Российской Федерации. ИАС и фирмы, входящие в его состав, являются отдельными и независимыми юридическими лицами. Подробная информация о БКГ «Информаудитсервис» представлена на нашем сайте.

Определение рыночной стоимости недвижимости

Маркетинговые исследования пространственно ориентированных моделей рынка недвижимости 52

Построение выровненных рядов. Изучение зависимостей при помощи линий тренда. 50

Прогнозные методы в статистическом изучении объектов недвижимости. 49

Теория информации. 47

Методы исследования качественных признаков 44

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Статистический метод. 39

Уровень риска на рынке недвижимости. 35

Индексы рынка недвижимости. 32

Факторы влияющие на рынок недвижимости. 24

Фазы цикличных колебаний рынка недвижимости и рынка капитала. 10

Структура рынка недвижимости 8

Определение рыночной стоимости недвижимости. 3

Классификация по типам и классам жилой и офисной недвижимости. 54

Рыночная стоимость имущества – расчетная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, а покупатель, также имеющий полную информацию о стоимости имущества, не обязан его приобретать, имели обоюдное желание на совершение сделки купли-продажи.

Условия, при которых может быть определена рыночная стоимость имущества:

Рынок должен являться конкурентным, предоставляя достаточный выбор для большого количества покупателей и продавцов.

Покупатели и продавцы свободны и независимы друг от друга, хорошо информированы о ходе сделки, используя ее в своих интересах.

Имущество находится в обращении (покупается и продается за разумный интервал времени, который обеспечил его доступность всем потенциальным покупателям.)

Оплата сделки производится деньгами или их эквивалентом при использовании продавцом и покупателем процедуры и финансовых условий, принятых на рынке.

Источники информации и полнота исследования.

Оценщик использует различные источники информации,которые можно подразделить на:

Информацию, полученную от заказчика

Информация, о положение на рынке недвижимости (официальная)

Информация от риэлтерских фирм

Информация от полученных периодических изданий

Информация специальных баз данных (риэлторских)

Информация от риэлтерских и других интернет сайтов.

Определение стоимости объектов производств с учетом всех влияющих на стоимость факторов со стороны окружения объекта и связи с его непосредственной ценностью.

Подходы к оценке недвижимости.

В практике оценки используются 3 различных подхода к оценки объектов недвижимости:

Затратный: основан на том, что никакой покупатель не будет готов заплатить за объект недвижимости более чем та сумма,которая потребуется для создания этого объекта вновь.

Стоимость создания объекта рассчитывается по укрупненным сметным показателям.

Данный метод с учетом инфляционных коэффициентов позволяет довольно точно оценить рыночную стоимость имущества. Однако, ограничен в применении, например для объектов стоимость которых невозможно рассчитать сметным способом, или же объектов, несущих уникальную историческую и культурную ценность, так же метод слабо учитывает текущее состояние конъектуры рынка недвижимости.

Сравнительный подход к оценки(метод сравнительного анализа продаж)

Данный метод подразделяется на 2 способа оценки:

— метод поправочных коэффициентов-этот метод заключается в подборе объекта аналога по отношению к оцениванию и путем сопастовления различных признаков улучшения или ухудшения свойств,вводяться поправочные коэффициенты.

В современных услових метод устаревший и малоприменяемый!

а)своевременные условия динамичны и своеобразны-невозможно выпустить таблицу для каждого сочетания факторов и типов недвижимости

б)ценность условий в городах относительна.

Метод статистического анализа –этот метод позволяет на основании математической обработки цены продажи десятков аналогов объекта недвижимости и учета разных групп влияющих факторов произвести моделирование ситуаций в которой производиться оценка конкретного объекта и получить итоговую рыночную стоимость объекта. Данный метод не может быть применен для оценки уникальных объектов, которые не имеют аналогов.

Доходный. Имеет 2 методики оценки:

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

Rk - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk - коэффициент капитализации

Rn - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Читайте также: Договор доверительного управления имуществом

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка, которая затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей

Р аздел. Оценка стоимости недвижимого имущества

1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

Как уже говорилось в начале, оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. За рубежом, при существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (именно недвижимость является, например, в США основной базой налогообложения).

И в нашей стране среди элементов рыночной экономики особое место заняла недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как с поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса.

С обоих позиций к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Но с позиции оценки к недвижимым вещам не относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. (ст. 130 ГК РФ).

Прежде чем приступить к рассмотрению процедур оценки недвижимости, необходимо рассмотреть особенности данного вида собственности, как особого товара, обладающего рядом свойств:

1. Фундаментальность (стационарность и материальность);

2. Полезность. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны го сударственных и муниципальных органов власти. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Оценка недвижимости - это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

• Участки земли.
• Части недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
• Морские суда.
• Суда внутренней акватории.
• Воздушные суда.
• Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости - довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса - здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

• Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
• Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• Справки и выписки из БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
• Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
• Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

• Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
• Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
• Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
• Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
• Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
• Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
• Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Стоимость и сроки

• Судебная экспертиза

  Судебная экспертиза проводится по определению суда. Для назначения экспертизы в нашу организацию необходимо подать ходатайство о назначении экспертизы и приложить к нему информационное письмо с указанием реквизитов организации, возможности выполнения экспертизы по поставленным вопросам, стоимость и срок проведения исследования, а также кандидатуры экспертов с указанием их образования и опыта работы. Данное письмо должно быть заверено печатью организации и подписью ее руководителя.

  Наши специалисты подготавливают информационное письмо в течение одного рабочего дня , после чего мы высылаем его скан-копию по электронной почте. Также, при необходимости, оригинал письма можно забрать в офисе нашей организации. Как правило, в суде не требуется оригинал информационного письма, достаточно представить его копию.

  Услуга по составлению информационного письма предоставляется бесплатно .

• Внесудебное исследование

  Внесудебное исследование проводится на основании договора по 100%-ой предоплате. Договор может быть заключен как с юридическим, так и с физическим лицом. Для заключения договора не обязательно присутствовать в офисе нашей организации, в этом случае пересылка всех документов, в том числе экспертного заключения, будет осуществляться при помощи услуг почтовых операторов (Dimex, DHL, PonyExpress), что займет не более 2-4 рабочих дней.

• Рецензирование экспертного заключения

  Рецензия необходима в тех случаях, когда требуется оспорить выводы проведенной экспертизы, чтобы затем провести повторное исследование. Условия заключения договора на рецензирования точно такие же, как и на внесудебное исследование.

• Получение письменной консультации эксперта (справки)

  Справка не является заключением, носит информационной характер и содержит ответы на вопросы, которые не требуют проведения полного исследования, но позволяют оценить целесообразность проведения полноценной экспертизы.

  Условия заключения договора на справку точно такие же, как и на внесудебное исследование.

• Получение предварительной консультации эксперта

  Наши специалисты готовы ответить на любые ваши вопросы, касающиеся проведения судебных и внесудебных экспертиз, оценить целесообразность проведения экспертизы, оказать помощь при постановке формулирование вопросов на исследование, сообщить возможность проведения того или иного анализа и многое другое.

  Консультация проводится на основании письменного запроса.

  Для этого необходимо заполнить форму онлайн-заявки (либо отправить нам запрос по e-mail), где следует максимально подробно описать обстоятельства дела, сформулировать цели, которые требуется достичь при помощи экспертизы, предварительные вопросы, по возможности приложить все возможные документы и описания объектов.

  Чем подробнее вы расскажете обстоятельства дела, тем продуктивнее будет помощь эксперта.

• Дополнительные услуги

  Уменьшение срока производства экспертизы в два раза

  30% к стоимости

  Выезд эксперта в пределах города Москвы для осуществления осмотра объектов, отбора образцов для исследования, участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствия эксперта

  Выезд эксперта в пределах Московской области

  Выезд эксперта в другие регионы России

  Транспортные и командировочные расходы

  Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения

  Юридическая консультация по вопросам, не связанным с проведением и назначением экспертиз

  от 5 000 руб.

  Составление искового заявления

Эксперты

Чаcтые вопросы

• Какие требования предъявляются к оценке бизнеса?

  Оценка бизнеса направлена на установление рыночной стоимости и коммерческой привлекательности всех компонентов компании: земельных участков, транспорта, ноу-хау, бренда, оборудования, и т.д. Поэтому проведение оценки бизнеса требует уверенных и обширных познаний, четкого понимания закономерностей ведения бизнеса и отличного владения методиками и подходами к определению стоимости. Оценка бизнеса может проводиться по разнообразным направлениям: от аттестации закрытых акционерных обществ до анализа стоимости при разделе имущества, например в случае семейного бизнеса.

  Задача, которая каждый раз ставится перед экспертом по оценке бизнеса, должна быть четко сформулирована. Эксперт по оценке бизнеса может запросить необходимые документы, но не имеет права уходить от тем, заданных вопросами.

• Какие выгоды может получить предприятие от оценки своих объектов интеллектуальной собственности?

  Сегодня объекты интеллектуальной собственности признаются нематериальными активами, то есть они обладают стоимостной оценкой, но не физической природой. Оценка объектов интеллектуальной собственности может способствовать решению различных задач:

  • оценка объектов интеллектуальной собственности требуется, чтобы высчитать экономический эффект от применения какой-либо новой полезной разработки и определить размер вознаграждения его автору;
  • оценку объектов интеллектуальной собственности проведут, чтобы причислить их к нематериальным активам и поставить на баланс предприятия;
  • определение цены лицензии при заключении лицензионных договоров;
  • оценка объектов интеллектуальной собственности также может понадобиться при осуществлении залоговых операций и при страховании имущества.

• При разводе жена требует половину стоимости машины. Как можно провести оценку транспортного средства?

  Оценка транспорта, стоимости транспортного средства может выступать как самостоятельное исследование или потребоваться при комплексной оценке имущества. При оценке транспорта должны быть учтены техническое состояние транспортного средства, его физический и функциональный износ.

  Оценка транспортного средства, в данном случае автомобиля, предусматривает проведение предварительной экспертизы технического состояния. Независимая оценка транспортного средства обязательно учитывает следующие ценообразующие факторы: год выпуска, пробег, модель, объем и мощность двигателя, комплектация, внешний вид, техническое состояние, наличие дополнительных опций. Также принимается во внимание ситуация на автомобильном рынке.

  Результат оценки транспортного средства - отчет, подготовленный в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

• Каковы перспективы независимой оценки ценных бумаг?

  Согласно Гражданскому кодексу, ценная бумага - это документ установленной формы, несущий ряд обязательных реквизитов и подтверждающий имущественные права, осуществление или передача которых могут состояться лишь при его предъявлении. Можно прийти к заключению, что оценка ценных бумаг - это подробный анализ суммы прав их владельца и выяснения стоимости этих прав. Оценка ценных бумаг может потребоваться при оценочной экспертизе бизнеса или предприятия, а может выступить и как отдельный вид экспертизы, полезный при любых операциях с ценными бумагами.

  Специфика оценки ценных бумаг обусловлена тем, что ценная бумага оказывается в одно и то же время формой существования капитала и товаром на фондовом рынке. Оценка ценных бумаг, имеющих котировки на открытом рынке, считается самой простой. Оценка ценных бумаг, лишенных биржевых котировок, напротив, требует применения специальных экономических методов опытным высококлассным экспертом-оценщиком.

• Квартиру залили соседи сверху. Нас не устраивает сумма, которую они хотят возместить нам. Как можно провести независимую оценку ущерба?

  Оценка ущерба от залива требует подготовки. Первый шаг - вызвать представителей эксплуатирующей организации и виновника залива, можно двух соседей в качестве свидетелей, вместе с ними осмотреть квартиру, по возможности сфотографировать повреждения и следы протечек. Необходимо составить акт осмотра с информацией обо всех последствиях залива для подтверждения ущерба. Теперь можно вызвать специалиста для оценки ущерба. Ему стоит показать следующие документы: готовый акт осмотра залива, правоустанавливающие документы на квартиру, фотографии повреждений и уничтоженного имущества, если есть, то документы БТИ на помещение и подтверждающие стоимость имущества, если сохранились чеки.

  Оценка ущерба от залива может быть установлена затратным или сравнительным методом. Затратный метод оценки ущерба от залива означает, что определяется величина необходимых расходов на восстановление или замену пострадавшего объекта. Сравнительный метод оценки ущерба от залива ориентируется на сравнение поврежденного объекта с его аналогами на открытом рынке на текущий момент. Оценка ущерба от залива занимает обычно 3-5 дней.

  Результат оценки представляет собой стоимость ущерба, которая используется судом для определения размера компенсации, которую обяжут оплачивать виновную сторону или страховую компанию, если пострадавшее недвижимое имущество было застраховано.

• В чем отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков?

  Кадастровая оценка земельных участков была задумана, чтобы единовременно рассчитать кадастровую стоимость общей суммы земельных участков в каждом административно-территориальном образовании по оценочным зонам. Кадастровая оценка земельных участков регулируется, прежде всего, двумя нормативными документами: Постановлением Правительства №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утвердило другое Постановление Правительства №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000. Государственная кадастровая оценка земельных участков опирается на классификацию земельных участков по целевому назначению и функциональному использованию. Для проведения кадастровой оценки установлена единая методика, чтобы результаты этого вида оценки были сопоставимы во всем государстве.

  Единичная оценка подразумевает оценку рыночной стоимости отдельного земельного участка на определенную дату. Единичную оценку земельных участков осуществляют независимые эксперты, руководствуясь принятыми стандартами и методами оценки.

• На чем основана оценка земельных участков?

  Оценка земельных участков имеет свою специфику, обусловленную особой ценностью земельных ресурсов. Под земельным участком понимают часть земной поверхности, обладающую установленной границей, площадью, местоположением, правовым режимом и другими свойствами, которые указываются в государственном земельном кадастре, документах, подтверждающих государственную регистрацию прав на землю. Земельный участок - это природный ресурс, основа среды проживания, он не имеет срока службы и при разумном использовании может приносить выгоды не одному поколению владельцев. Отсюда − особая ответственность при проведении оценки земельных участков. Основное в оценке земельных участков - определить оцениваемые права и правовой режим, включающий целевое назначение, форму собственности и разрешение на использование.

• Как различается оценка незавершенного строительства объектов, различающихся по нормам проектирования?

  Для оценки незавершенного строительства оказывается полезной классификация зданий и сооружений по нормам проектирования, различающая:

  здания и сооружения производственного назначения, которые, в свою очередь, подразделяются на здания и сооружения специализированного назначения, основанные на конструктивных решениях, которые не позволяют изменять функциональное назначение подобных объектов. Оценка незавершенного строительства в данном случае опирается, прежде всего, на затратный подход. А также выделяются объекты, которые подходят для размещения в них нескольких видов производств, допускающие сочетание:

  • затратного и доходного подходов для оценки незавершенного строительства;
  • общественные здания и сооружения;
  • жилые здания.

  Общественные и жилые здания и сооружения могут приносить доход своим владельцам, поэтому при их оценке предпочтение отдается обычно затратному и доходному подходам.

• Какие могут возникнуть трудности при оценке недостроенного здания?

  Оценка незавершенного строительства - так называется данный вид оценки. Исследуемое недостроенное здание - это объект незавершенного строительства, частично построенный и не введенный еще в эксплуатацию объект недвижимости. Соответственно, право собственности на него может быть еще не оформлено. Приобретение недостроенного сооружения может оказаться удачной инвестицией, если объект оценки незавершенного строительства стоит относительно недорого и требует проведения небольшого объема работ, чтобы считаться готовым.

  При определении стоимости незавершенного строительного объекта следует принимать во внимание не только экономические факторы, могущие повлиять на результаты оценки незавершенного строительства, но и другие показатели, характерные для строительной отрасли. Для оценки незавершенного строительства преимущество отдается затратному подходу, его можно комбинировать со сравнительным анализом продаж, если есть сметная документация и акты выполненных работ.

• Наша компания облагородила офис, который мы арендуем, а срок аренды нам не продлевают. Что делать?

  Оценка стоимости улучшений позволит Вам вернуть часть вложенных средств, если Вы не можете забрать их с собой. Главное, чтобы срок использования выполненных улучшений мог быть значительно дольше срока аренды. Независимую оценку недвижимости, которая определит стоимость произведенных Вами улучшений, может заказать Ваша компания или владелец помещений. Основными факторами оценки стоимости считаются:

  • Стоимость проведенных работ по улучшению объекта аренды и использованных материалов;
  • Документы, которые подтверждают согласие собственника арендуемого помещения на проведение этих улучшений;
  • Износ здания за время, прошедшее после окончания ремонтных и отделочных работ;
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

  Оценка стоимости улучшений может определяться на данный момент, если она проводиться заранее или на момент окончания срока аренды. По результатам оценки Вам могут возместить часть вложений при расторжении договора аренды.

• Нужно провести оценку недвижимости нескольких похожих зданий. Лучше заказать одну массовую оценку недвижимости на всю группу или индивидуальную для каждого объекта?

  Оценка недвижимости действительно может быть массовой или индивидуальной, при этом между ними есть различия в методиках и точности результатов.

  Массовая оценка недвижимости предусматривает оценку сразу многих объектов недвижимости на определенную дату на основе стандартных методик и статистического анализа. Сама процедура оценки при этом унифицируется. В конце результаты массовой оценки недвижимости проверяют, сравнивая их с реальными ценами продаж.

  Индивидуальная оценка недвижимости, напротив, исследует конкретный объект на конкретную дату. Именно она требуется для защиты результатов оценки в суде и при определении стоимости уникальных объектов. Таким образом, массовая оценка оказывается приближенной, а индивидуальная более точной, так как ее результат получается благодаря тщательному анализу данных об объекте недвижимости и его аналогах.

• Для приобретения квартиры по ипотеке банк предлагает провести её оценку в компании, с которой он сотрудничает. Можно ли будет доверять результатам этой оценки?

  Оценка недвижимости действительно является обязательным условием для получения на нее кредита. С увеличением спроса на кредиты и для снижения расходов операционной деятельности банки стали обращаться к независимым экспертам-оценщикам или заключать договоры о сотрудничестве с компаниями, которые занимаются оценкой недвижимости, и предлагать их услуги своим клиентам. С одной стороны, для получателя кредита это удобно, так как не нужно бегать, искать независимого оценщика, оформление документов точно соответствует требованиям. Банку это выгодно, так как потенциальный заемщик не может повлиять на результаты оценки недвижимости. Банк может даже аккредитовать ту или иную организацию по проведению оценок по кредитным операциям. Но, с другой стороны, в оценке недвижимости теряется та самая независимость, особенно в случаях, когда оценщиков принимают в штат самого банка.

• Что должен включать в себя отчет по оценке недвижимости?

  Оценка недвижимости предусматривает составление отчета из трех частей: вводной, аналитической и итоговой. Требования к оценке недвижимости и составлению отчетов содержатся в законе «Об оценочной деятельности». Описание объекта в отчете об оценке недвижимости должно быть подробным, включать данные о строительном материале, характеристику физического состояния, точное указание местонахождения. Эксперт по оценке недвижимости должен проанализировать состояние рынка недвижимости в данном регионе.

  Отчет обязательно должен содержать порядковый номер и дату, так как он действителен в течение только 6 месяцев. Оценщик должен привести список допущений и ограничивающих условий для подтверждения своей независимости в определении рыночной цены, расписаться и поставить печать. Отчет по оценке недвижимости должен быть прошит, страницы - пронумерованы.

  Наличие этих признаков - свидетельство профессионального отчета, который будет принят во внимание в любом официальном учреждении.

• Что важнее при оценке предприятия: то, чем оно владеет сейчас, или ожидаемые доходы?

  Оценка предприятия учитывает и то, и другое. На основе различных свойств предприятия, которые могут влиять на величину его стоимости, выделяются три подхода к оценке предприятия:

  1. Для затратного подхода к оценке предприятия главным оказывается стоимость имущества, то есть материальных и нематериальных активов. В основе затратного подхода лежит психология расчетливого покупателя, который не заплатит за компанию больше, чем стоят все ее активы.
  2. Доходный подход, как явствует из названия, опирается на расчет доходов, которые организация может принести в будущем. Данный подход ориентирован на инвесторов, которые при оценке текущей стоимости предприятия руководствуются прогнозом того, какие доходы предприятие может принести в будущем, а не количеством его нынешних активов.
  3. Сравнительный подход отслеживает цены при совершении сделок, предметом которых выступали компании-аналоги, и строится на утверждении, что не могут сильно отличаться стоимости предприятий, если эквивалентна их полезность для потенциального покупателя.

  Следует отметить, что эти подходы взаимно дополняют друг друга и при оценке предприятия их нужно сочетать.

• Чем оценка бизнеса отличается от оценки предприятия?

  Оценка предприятия - это более узкое понятие, чем оценка бизнеса. При проведении оценки предприятия оно рассматривается как имущественный комплекс, который может приносить прибыль своему владельцу. Цель оценки предприятия - определить стоимость конкретного, действующего обособленно хозяйствующего субъекта. Предприятие может функционировать в различных отраслях, но оценка предприятия обязательно включает в себя:

  • Определение стоимости всех активов.
  • Оценку эффективности работы предприятия, изменения его доходов с течением времени.
  • Анализ конкурентной среды на данном рынке.
  • Представление перспектив развития компании.
  • Сравнение его с аналогичными предприятиями.

  Оценка предприятия может стать инструментом диагностики текущего экономического состояния предприятия для повышения эффективности его работы или перед совершением операций, предметом которых является данная компания: покупки, слияния, поглощения и т.д. Разумеется, оценка предприятия также может быть востребована в ходе судебных разбирательств.

• Я руковожу небольшой кондитерской, свое дело знаю, все идет хорошо. Однако друзья порекомендовали сделать мне оценку бизнеса. Что нового может дать мне и моему предприятию оценка бизнеса?

  Оценка бизнеса выясняет рыночную стоимость и коммерческую привлекательность присутствующих на рынке компаний. В ходе оценки бизнеса определяется совокупная стоимость всех ресурсов компании: земель, средств производства, зданий, транспорта и так далее. Соответственно, оценка бизнеса поможет Вашему предприятию лучше осознать, чем Вы располагаете, каковы Ваши сильные и слабые стороны по сравнению с другими участниками этого бизнеса - Вашу собственную коммерческую привлекательность.

  Вам как руководителю результаты оценки бизнеса будут полезны при принятии управленческих решений. Если Вы их опубликуете, это станет новостью, знаком успешности и развитости Вашего предприятия на местном рынке, возможно, привлечет инвесторов, которые ищут надежное место для вложений. Иными словами, оценка бизнеса может стать началом нового этапа развития Вашего предприятия.

• Как может определяться стоимость при оценочной экспертизе?

  Оценочная экспертиза определяет стоимость объекта в зависимости от цели его использования. Можно рассчитать стоимость объекта недвижимости, исходя из стоимости затраченных стройматериалов и выполненных работ и не принимая во внимание неэкономические факторы, которые затем могут влиять на цену: внешний вид, месторасположение, культурную ценность и т.д. В этом случае получим номинальную стоимость здания.

  Если оценочную экспертизу заказывают ради последующей продажи объекта, логично будет определить рыночную стоимость - сумму денег, за которую наиболее вероятно продать данный объект на текущий момент. Разумеется, оценка стоимости очень зависит от характера объекта. При оценочной экспертизе бриллиантов критериями могут быть мастерство огранки, прозрачность, чистота, размер камней и т.д. Для оценки автомобиля значимыми являются качество сборки, технические характеристики, дизайн интерьера, использованные материалы и т.д. В случае оценочной экспертизы сложных, необычных, уникальных объектов специалисты в области экономики будут сотрудничать с экспертами, специализирующимися в соответствующих областях: ювелирного дела, автотранспорта, интеллектуальной собственности и т.п.

• Предприятие объявлено банкротом. Можно ли провести независимую оценку активов?

  Оценочная экспертиза определяет денежную стоимость различных объектов. Судебная оценочная экспертиза помогает при рассмотрении спорных ситуаций, связанных с решением имущественных вопросов. Судебные оценочные экспертизы проводят в процессах о банкротстве, когда возникает необходимость оценить остатки активов предприятия, объявившего себя банкротом. В зависимости от конкретного случая, могут использоваться различные подходы к определению стоимости объекта.

  Оценка стоимости активов - важный этап в процедуре банкротства, когда непосредственно затронуты материальные интересы сторон. Независимая оценка стоимости имущества, как и вся процедура банкротства, регулируется федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127. Независимая оценка активов предприятия-должника начинается с оценки его акций, которые могут стать залогом получения финансовой помощи для спасения от банкротства.

  Определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 18.12.2015 г.:

  1. жилое строение, двухэтажное, общей площадью 455,9 кв. м, инвентарный № 044-056-02270, литеры А, А1, А2, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. Поречье, уч. 9а, условный номер 50-50-49/013/2008-155;
  2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зоны отдыха, общей площадью 3 968 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. «Поречье», ДСК «Сосновый бор», уч. 9а, кадастровый (или условный) номер 50:49:0010301:0301.

  Обращаем ваше внимание на то, что перечень исследований, представленный на сайте, составляет лишь малую часть проведенных нами экспертиз и публикуется только для демонстрации наших возможностей и наличия опыта участия в судебных делах разной юрисдикции и разного масштаба. Большую часть наших работ мы не имеем право публиковать по причине конфиденциальности содержащихся в них данных. Для получения информации о возможностях проведения требуемой вам экспертизы

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (см. рис. 5.1).

Рис. 5.1. Стоимость, цена и затраты

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной сделки купли-продажи состоявшейся. Поскольку цена в любой реальной предполагаемой операции связана со стоимостью объекта недвижимости, довольно часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 1993-1994 и 1998-1999 гг. в Украине, ради быстрого получения денег, продавцы охотно шли на 1020% снижение цены чтобы ускорить продажу объектов. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Иногда, цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

o одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;

o стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

o объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

o цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и стимулом к совершению сделки с чьей-либо стороны;

o плата за объект недвижимости выраженный в денежной форме. Таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и может как повышаться, так и снижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость - цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица для достижения заданной инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как больше, так и меньше его рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который находится под угрозой уничтожения (или разрушения). На базе стоимости страхования объекта определяются суммы страховок, выплаты и проценты.

Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормами при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации или принудительной продаже.

Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.

Первичная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства, которое сформировалось.

Залоговая стоимость - стоимость с целью обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов - стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Среди них следует выделить: макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности); микроэкономические, характерные объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.п.).

3. Физические факторы: местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммунальных услуг, экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи: количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип объектов в определенной части города; объективные недостатки объекта; престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома; характер операции ("прямой или "встречный" продажа"); юридическая "чистота" объекта.

Из мирового опыта известно, что главным критерием любой операции является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свое значение. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец может достаточно долго ждать своего клиента, не снижая цену. Для другого важно как можно быстрее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит скорость операции и действует принцип "время-деньги". Третий отдает предпочтение надежному покупателю, который может гарантировать соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Умело выставляя между объективными факторами и собственными мотивами, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее результатах.